アパート外壁塗装の相場は？安く抑えるコツや業者選びのポイント

アパート外壁塗装の相場

アパートの外壁塗装にかかる費用の相場は下記のとおりです。

• • 2階建て（6〜8戸規模）：180万〜250万円
  • 3階建て（9〜12戸規模）：280万〜380万円

建物の階数が増えると、塗装面積の増加に加えて足場の強度確保や高所作業の安全管理費が加算されるため、費用が上昇します。
※上記の費用相場は、シリコン塗料の塗料代に加えて、足場代・高圧洗浄・下地補修などの基本工事一式を含みます。
※実際にかかる費用は、選択した塗料のグレードや外壁の劣化状況、依頼する業者などによって変動します。

外壁塗装と屋根塗装を同時に行った場合の相場

外壁と屋根を同時に塗装した場合の相場は、2階建てアパートで250万〜350万円です。
外壁と屋根は同じ外部環境にさらされているため、塗装の劣化タイミングも重なることが多く、同時メンテナンスが検討されることが多いです。
同時に施工するメリットは、塗装工事の足場を組む費用である足場代を1回分節約できることです。
アパートの足場代は、費用の約15% 〜 20%を占めるため、決して安くはない金額です。
また、工事期間中の騒音や臭いなどの入居者への負担も、一度で済む点もメリットです。

アパートの外壁塗装にかかる費用の内訳

アパートの外壁塗装の費用は、以下の4つに大別されます。

・人件費（直接工事費）：約30%

→高圧洗浄や下地処理・塗装などを行う職人の作業代

・運営費・諸経費：約30%

→産廃処分費、現場管理費、入居者対応費用、会社利益

・足場仮設代：約15% 〜 20%

→足場の組み立て・解体、飛散防止ネット、運搬費

・塗料・材料費：約20% 〜 25%

→塗料、シーリング材、養生シート

ネット上には諸経費10%という数字もみられますが、2026年現在はゴミ処理の法改正や物流問題により、諸経費が20%以上かかるのが適正な目安です。

アパート経営における外壁塗装のメリット

外壁塗装は、ただコストがかかるだけではありません。
アパート経営における以下のメリットがあります。

美観向上による入居率と成約率のアップ

入居希望者が物件選びで最初に見るのは、ポータルサイトの写真や現地での外観です。
清潔感のある美しい外観は、管理が行き届いている安心感を与え、内見数や成約率の向上につながる可能性があります。
また、流行の色やデザインを取り入れた塗装を行うことで、競合物件との差別化を図れます。

資産価値の維持と建物の長寿命化

外壁塗装の最大の役割は、雨風や紫外線から建物を保護し、構造体の劣化を防ぐことです。
定期的にメンテナンスされている物件は、将来的な売却時に高値がつきやすく、また融資評価においてもプラスに働くことがあります。
建物の寿命を延ばすことは、結果として建て替えまでの期間を延ばし、長期的な利回りを向上させることにもつながります。

アパートの外壁塗装は何年に行うべき？

アパートの外壁塗装を何年目に行うべきかは、初回と2回目以降で考え方が異なります。
ここでは、それぞれの目安となる年数の考え方を解説します。

初回の塗装タイミング

新築から1回目の塗装は、築10年前後に行うのが目安です。
新築時の外壁材には工場出荷時の塗装が施されていますが、築10年頃には色あせやチョーキング（粉吹き）といった劣化が現れることが多いからです。
この段階で塗り替えを行えば、外壁材自体の傷みを最小限に抑えられ、2回目以降の補修費用を抑制する効果があります。

2回目以降の塗装タイミング

2回目以降の塗装時期は、前回の塗り替えで使用した塗料の耐用年数によって決まるため、一律ではありません。
前回の施工時期と使用塗料がわかる場合は、その耐用年数をひとつの目安にしましょう。
ご参考までに、ラパンペイントで扱っている塗料の耐用年数は以下のとおりです。

アパートの外壁塗装を検討すべき劣化症状

築年数や塗料の耐用年数はあくまで目安であり、実際に劣化症状が現れているかどうかが外壁塗装の時期を判断するうえで重要です。
以下の劣化症状が現れたら、塗装の必要性が高まっているため、業者へ点検を依頼しましょう。

カビ・コケの発生

外壁にカビやコケが発生するのは、塗膜の防水機能が衰えている証拠です。
外観が悪くなり入居率を下げる恐れがあるだけでなく、放置すると外壁材自体の劣化につながります。

チョーキング現象

外壁を触ると白い粉がつくチョーキング現象は、紫外線により塗料が分解されて防水機能が失われたサインです。
そのままにすると、雨水の吸収・乾燥によって外壁にひび割れや反りが発生してしまうため、早めの塗り替えを検討しましょう。

ひび割れ（クラック）

0.3mm以上のひび割れは雨水の侵入口となり、下地材の劣化や雨漏りの原因になるおそれがあります。
放置すると補修範囲が広がる可能性があるため、早めに補修を検討しましょう。

シーリングの破断

シーリング（外壁同士の継ぎ目にあるゴム状の目地）が破断すると、そこから雨水が浸入して雨漏りの原因になります。
シーリングは一般的に5年から10年が寿命の目安とされるため、古いものを剥がして新しいものを充填する「打ち替え」を行い、浸水を防ぐ必要があります。

外壁塗装の費用を抑える方法

アパート経営の収益性を高めるには、メンテナンスの質を下げずにコストを抑える視点が必要です。
外壁塗装の費用を抑える方法は、下記のとおりです。

自社施工店へ依頼して中間マージンを省く

費用を抑えつつ高品質な施工を求めるなら、下請け業者を挟まない「自社施工店」への直接依頼が有効です。
ハウスメーカーや広域リフォーム会社に依頼すると、実際の工事は下請けが行うことが多く、30%から40%の中間マージンが上乗せされるからです。
多重下請け構造によって工事に回せる予算が減ってしまい、追い詰められた現場が手抜き工事に走りやすいという実態もあります。
自社施工店であれば、余分な中間マージンがかからず、支払った費用の多くを材料代と人件費に充てられます。

自治体の助成金がないか確認する

自治体によっては、アパートの修繕に対して以下のような助成金制度があります。

• 省エネ・遮熱改修補助金（環境対策）
• 住宅リフォーム支援制度（地域経済活性化）
• 空き家・セーフティネット住宅改修補助（入居促進）

ただし、対象工事や補助率、上限額は自治体ごとに大きく異なります。
着工前の申請が必要なので、自治体のホームページや地元の施工業者に、申請できる助成金がないか確認してみましょう。

火災保険が適用できないか確認する

台風や雹（ひょう）、積雪などの自然災害による破損は、火災保険の補償対象となる可能性があります。
申請には被害箇所の写真や修理見積書が必要なので、保険申請のサポート実績が豊富な外壁塗装専門店やリフォーム会社に相談すると手続きがスムーズに進みます。
ただし、経年劣化は対象外となるため、無理な申請を勧める悪徳業者には注意しましょう。

アパート外壁塗装の業者選びのポイント

アパートの外壁塗装が成功するか否かは、業者選びにかかっています。
以下のポイントを押さえた業者かどうかをチェックしましょう。

入居者トラブルを防ぐための告知が徹底しているか

騒音や臭い、洗濯物を外に干せないなどの生活への影響について、掲示物やチラシを作成して入居者への説明を徹底してくれる業者か確認しましょう。
きめ細やかな配慮ができる業者かどうかは、工事中の入居者からのクレームを防ぎ、満足度を下げないためにも重要です。
「うちは塗装だけなので告知はオーナーさんでお願いします」という業者は、アパート特有の現場管理に慣れていない可能性が高いため要注意です。

見積書の内容が詳細でわかりやすいか

見積書に「一式」という曖昧な表記を使わず、塗装面積（㎡）や使用する塗料の製品名、単価などが細かく記載されているかチェックしましょう。
根拠が明確な見積書は、他社との比較をする際の判断材料になるだけでなく、手抜き工事を防ぐことにもつながります。

施工後の自社保証があるか

工事完了後の自社保証がある業者かを確認しましょう。
自社保証とは、施工した会社が独自に発行する保証で、施工不良が原因で不具合が生じた際に、無償で再施工する制度です。
自社保証があり、保証書を交付する業者は、施工品質に対する自信と責任感をもっている証拠です。

建設業許可を保有しているか

1件の請負代金が500万円以上となる建設工事（塗装工事を含む）は、建設業許可を保有している業者でなければ請け負えないことが建設業法に定められています。
建設業許可の有無は、一定以上の経営基盤や実務経験、技術力を備えているかを見極めるひとつの基準となります。
なお、ラパンペイントは建設業許可を取得済みなのでご安心ください。

アパート外壁塗装のよくある質問（FAQ）

Q1. 外壁塗装の費用の支払いに、ローンは利用できますか？

A. はい、多くの業者が提携するリフォームローンを提供しているほか、金融機関のアパートローンなども利用可能です。
ローンを活用すれば、手元のキャッシュを確保したまま、適切なタイミングでメンテナンスを実施できます。
劣化が進んでしまう前に、一度相談してみましょう。

Q2. 塗装をすることで、賃貸サイトなどの写真映りは本当に良くなりますか？

A. はい、外観の印象がリフレッシュされ、写真写りが良くなります。
まず、長年の汚れや色あせを一掃することで清潔感が生まれ、建物本来の明るさを取り戻せます。
さらに、例えばトレンドのグレージュや洗練されたツートンカラーといった配色を検討することで、デザイン性を今風にアップデートすることも可能です。
清潔感と今の時代に合うデザインが組み合わさることで、ポータルサイト上での第一印象が良くなり、内見数の増加につながるケースが見られます。

まとめ：アパートの外壁塗装のポイント

本記事のポイントは以下のとおりです。

• アパート外壁塗装の相場は、2階建て（6〜8戸規模）：180万〜250万円、3階建て（9〜12戸規模）：280万〜380万円
• 屋根塗装も同時に行った場合の相場は、2階建てアパートで250万〜350万円
• 初回の外壁塗装は築10年前後が目安、2回目以降は前回選んだ塗料の耐用年数が目安
• 築年数や塗料の耐用年数は目安であり、実際に劣化症状が生じているかがより重要
• アパートの施工実績が豊富で、入居者への事前案内もしっかり行ってくれる業者を選ぶ

アパートの外壁塗装は、建物の美観を回復し、雨漏りなどの重大リスクを回避するためにも欠かせません。
まずは、現在の建物の状態を知るために、無料の現地診断から始めてみてはいかがでしょうか。

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